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疫情期间,租金如何交?听听法官怎么说

大洋网讯 受疫情影响,一些商铺无法正常营业,对此,租金还需要全额支付吗?记者查阅中国裁判文书网发现,去年疫情期间,广州法院就受理了多起因疫情引发的租赁合同纠纷案件。其中,有的是承租人起诉到法院要求减免租金,有的是出租人起诉要求足额支付拖欠的租金。

据悉,民法典为涉疫租赁纠纷问题的解决提供了法律依据。受访法官指出,受疫情影响能否减免房屋租金,不能一概而论,不同类型的房屋租赁合同适用情形应当有所区别,需要具体到房屋租赁个案中来分析,结合具体的客观实际情况进行认定。

典型案例:一公司以疫情为由拖欠数月租金,房东告上法院追租

A公司租赁陈某商铺用于办公使用,但从去年2月1日开始直到去年7月5日搬走时,A公司一直拖欠租金,仅在去年4月底支付了半个月的租金。双方协商无果,出租人陈某为此告上法院,要求A公司足额支付拖欠的租金等。

面对控诉,A公司辩称,公司经营因疫情影响遇到重大困难,而疫情原因是不可预料的原因,房东应免收去年2月的租金,减半收取去年3月以及去年4月的租金。

越秀法院一审后判决,A公司应将去年2月1日起至去年7月5日的租金一次性支付给房东陈某。其中,去年2月以及去年3月的租金减半支付,去年4月1日起至去年7月5日的租金则足额支付。

一审宣判后,A公司不服提起上诉。广州中院二审后判决驳回上诉,维持原判。二审法院指出,虽然疫情对A公司使用房屋产生影响,但并不足以导致其合同履行不能或合同目的无法实现,且A公司也没有提供证据证明因疫情对其使用涉案房屋产生的实质影响,一审法院综合具体案情对A公司酌情减免去年2、3月50%的租金,已体现了疫情期间风险共担、共渡难关的原则,充分保障了双方当事人的合法权益,公平合理。

适用“减免租金“需满足一定条件

疫情期间,各行各业难免会受到一定的影响,租赁市场更是首当其冲。疫情导致了租赁合同履行困难,非恶意违约的风险有所增加。

那么,疫情影响下,租金怎么交,能否减免?

去年2月,广东省人民政府发布了关于应对新冠肺炎疫情支持企业复工复产若干政策措施,该文件第九条规定:“国有资产类经营用房对因受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业,免收第一个月租金,减半收取第二、第三个月租金;鼓励其他物业持有人根据实际情况,适当减免租金”。

越秀法院法官介绍,根据上述文件精神,能直接适用减免租金规定的租赁合同要满足以下条件:一、承租人是民营企业;二、出租物业是国有资产类用房;三、出租标的是经营性房屋且经营行为受疫情影响较大。

需要注意的是,第一、二个条件是对主体和物业类型的限制,反映的是国家对民营企业利益的保护,对于国有资产类用房,国有资产管理方一般会根据政策精神制定符合自身物业特点的减免政策,对其他物业持有人有参考意义的是第三个条件,即“出租标的是经营性房屋,而且经营行为受疫情影响较大“。

那么,在法律上,如何认定“经营性房屋“?法官指出,经营性房屋是指与居住用房相区别的,用于从事商业、工业、旅游、办公等营利性活动的房屋,这类房屋使用目的和性质与居住房屋差异较大,其特征包括:1、具有商品属性,可通过市场反映其交换价值,2、包含经营风险,经营性房屋参与市场竞争,租赁物有升值或贬值的风险,3、经营利益优于居住利益,经营性房屋主要用于谋取更高的价值,使用或居住只是附加价值。4、实体经济载体属性,经营性房屋作为实体经济交换媒介,起着货物与人员交换的中介作用,以线下实体接触为其外在特征。

“受疫情影响较大”主要体现在经营活动严重受限上。从类型上看,经营性房屋租赁用途较广,如教育培训机构、公寓式酒店、专业批发市场等,防控措施要求严格限制人员货物流动,这类措施对以人员聚集和货物交易为主的商铺造成较大影响。其次,经营者资金紧张,周转不及时,导致难以继续经营。

租赁双方遵循公平原则平等协商

受访法官指出,在经营性房屋租赁市场中,非国有经济比重大,且大部分无法直接享受国有企业疫情期间的优惠减免政策,平等主体之间是否减免租金和减免的比例,主要还是通过平等协商的方式解决。我国民法典对此也提供了法律依据。

依据民法典第六条规定,民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务;

依据民法典第一百八十条规定,因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是不能预见、不能不免且不能克服的客观情况。

依据民法典第五百九十条规定,当事人一方因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不免除其违约责任。

发生新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件,对于因此不能履行合同的当事人来说,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。

但是,因不可抗力部分或全部免除责任的,还需承租人举证证明疫情对经营业务的影响。因疫情对租赁合同影响不一,需要承租人举证说明,如公寓式酒店行业、餐饮行业客流减少、服务人员难以及时到位,又如专业批发市场进货渠道关闭、客流受限等,这些都需要承租人承担举证责任。同时,承租人还应当及时通知出租人,避免损失的进一步扩大,双方可通过平等协商的方式解除合同。

文/广州日报 新花城记者 章程 通讯员王彦蕴、梁艳华

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